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泰国土地所有权

 

泰国土地所有权法

泰国法律明文规定外国人不能以外国人的名义拥有土地,外国人仅有拥有建筑的权利。如果外国人希望购买土地并在土地上进行建筑,一般有两种选择:
 
拥有占据着该土地的房地产即确保了对该土地的实际拥有。 购买对该土地长达三十年的租赁权,在租赁期满时有机会再续租三十年。租赁期满时出租人仍不能利用或没收占据着该土地的房产,因为房产权和土地是分离的。
 
如果外国人打算在泰国经商,那可以凭有限责任公司的名义购买土地的终身所有权。土地归公司所有,不是归外国人个人所有。
 
如果外国人在泰国购买土地,仅需考虑如下三种土地所有权形式: a Chanote, Nor Sor 3 or Nor Sor 3 Gor。这些所有权形式可以出售、租赁及作为抵押担保,也只有这样做才能保证所有权和租赁权的合法存在。重点在于,不通过前述三种方式,您无法申请并获得在土地上建筑开发的许可。 
 

1. Chanote

真正的土地契证被称为Nor Sor 4 Jor或是更通用Chanote。这是一种土地所有权的证明,向政府机构确认权利时也可用作证据。该证由普吉府国土局签发,国土局使用全球定位系统GPS准确地测算考察了土地的边界。这是最保险的土地所有权形式,但是具备Chanote的土地通常很难得到。
 

2. Nor Sor 3

Nor Sor 3是一份证明文件,由区国土部门签发给业主,证明业主对土地的使用权,该文件不是一个所有权证明。就是说持有Nor Sor 3的人可以把它用作一个法律文件,但是能否证明持有人合法拥有土地尚属疑问。Nor Sor 3是一个浮动地图,没有发布清晰的尺寸比例,也没有和其他地块相连接,而是根据其他相邻地块来规定边界。因此,由于缺少精确的测量,在宣示边界时Nor Sor 3可能会导致一些问题。任何关于土地所有权的变更必须在公布三十天后方可登记入册。
 

3. Nor Sor 3 Gor

Nor Sor 3 Gor在法律层面和 Nor Sor 3相同,不同在于一般NorSor 3 Gor使用了比例为一比五千的航空测量手段,并参考土地面积图用比例划分地块。NorSor 3 Gor更加精确,因为每个地块的交差划割都参考了土地区域的主测量和相应的航拍图片。因此Nor Sor 3 Gor可以证明土地的边界。尽管如此,Nor Sor 3 Gor还是不如Chanote的测量精确。
 

4. SorKor 1

SorKor 1是一种拥有土地的通告形式,显示并保留了对特定土地存在的权利。1954年12月1日,政府建议所有土地业主用‘SorKor 1′的形式向政府申报各自拥有的土地情况。业主拥有和使用土地的权益一旦被证明是合法的,政府将颁发‘Nor Sor 3′ 或 ‘Nor Sor 3 Gor’作为证明,以法律形式宣示了业主的姓名以及根据土地管理法基本原则业主们对土地的权益。业主的这种权益受法律保护,在与其他个人或政府发生任何争端时也可以作为证据。
 

5. 公寓所有权

公寓所有权是对一处建筑或多个业主共有的建筑群的部分所有权,是对土地、其他公共资产(如游泳池)、建筑的公共部分(如楼梯间、大厅)享有的部分权益。寓所中存在公共物业时,公寓所有权将规定私人寓所的占地面积、公共土地的面积和利益百分比。这样的百分比例也显示了在公寓公司或业主协会里的投票权情况。